Wat is borg en hoeveel borg mag een aanbieder vragen?
Borgsom bij een Appartement in Amsterdam: Alles wat je moet weten
Wanneer je een appartement huurt in Amsterdam, vraagt vrijwel elke verhuurder een borgsom. De borg is een financiële zekerheid voor de verhuurder en een tijdelijke verplichting voor jou als huurder. Maar wat mag een verhuurder precies vragen, wanneer krijg je het terug en wat zijn je rechten als er onenigheid ontstaat?
Op deze pagina lees je alles over de borgsom bij het huren van een appartement in Amsterdam.
Wat is een borgsom?
Een borgsom — ook wel waarborgsom of borg genoemd — is een bedrag dat je betaalt voordat je de woning betrekt. De verhuurder bewaart dit bedrag als zekerheid gedurende de huurperiode. De borg dient als dekking voor eventuele schade aan de woning, achterstallige huurbetalingen of andere openstaande kosten bij het einde van de huurovereenkomst.
Hoe de borgsom werkt in de praktijk:
- Je betaalt de borg vóór of bij de sleuteloverdracht, samen met de eerste maand huur
- De verhuurder plaatst het bedrag apart of bewaart het zelf — een wettelijke verplichting om het op een aparte rekening te zetten bestaat in Nederland niet
- Na afloop van de huurperiode controleer je samen de woning op schade
- Bij geen gebreken of openstaande betalingen wordt de borg volledig terugbetaald
Tips rondom de borgbetaling:
- Vraag altijd om een schriftelijke bevestiging van de borgbetaling, apart van het huurcontract
- Leg de afspraken over terugbetaling vast in het huurcontract — inclusief de termijn waarbinnen dit gebeurt
- Maak foto's van de woning bij intrek — dit is je bewijs van de beginsituatie en beschermt je bij discussies over schade achteraf
- Bewaar alle betaalbewijzen — van de borg én van elke maandelijkse huurbetaling
Hoeveel borg mag een verhuurder vragen in Amsterdam?
Vanaf 1 juli 2023 is de maximale borgsom in Nederland wettelijk vastgelegd. Verhuurders mogen nog maar maximaal twee maanden kale huur als borg vragen. Dit geldt voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte.
Wat gebruikelijk is per type woning:
- 1 maand huur — gebruikelijk bij een kale of gestoffeerde woning
- 2 maanden huur — gebruikelijk bij een gemeubileerde woning of bij een verhuurder die meer zekerheid wenst
- Meer dan 2 maanden — niet toegestaan op grond van de Wet goed verhuurderschap (2023); een huurder kan dit bedrag terugvorderen
Wat als de verhuurder meer vraagt?
Vraagt een verhuurder een borgsom die hoger is dan twee maanden kale huur? Dan is dat wettelijk niet toegestaan. Je kunt het te veel betaalde bedrag terugvorderen, zo nodig via de Huurcommissie of de rechter. Meld een dergelijke situatie ook bij de gemeente Amsterdam, die bevoegd is te handhaven op basis van de Wet goed verhuurderschap.
Wanneer krijg je de borgsom terug?
Na afloop van de huurperiode heeft de verhuurder een redelijke termijn om de borg terug te betalen. In de praktijk hanteren verhuurders doorgaans een termijn van 14 tot 30 dagen na de einddatum van het huurcontract en de sleuteloverdracht.
De terugbetaling verloopt in drie stappen:
- Oplevering van de woning — je levert de sleutels in en de verhuurder inspecteert de woning
- Beoordeling van schade — de verhuurder beoordeelt of er sprake is van schade die verder gaat dan normale slijtage
- Terugbetaling — het volledige borgbedrag of een resterend deel na aftrek van aantoonbare schadekosten
Wat de verhuurder wel en niet mag inhouden:
- Wel: kosten voor reparatie van schade die door de huurder is veroorzaakt, mits onderbouwd met foto's en facturen
- Wel: achterstallige huurbetalingen of openstaande servicekosten
- Niet: kosten voor normale slijtage — veroudering van verf, lichte krasjes op vloeren of versleten deurklinken vallen hier niet onder
- Niet: kosten inhouden zonder bewijs of specificatie
Tips bij de oplevering van je appartement:
- Loop de woning samen door met de verhuurder bij oplevering en maak een gezamenlijk opleveringsrapport
- Neem foto's bij zowel intrek als bij vertrek — vergelijk deze om discussies te voorkomen
- Vraag om schriftelijke specificatie als de verhuurder (een deel van) de borg wil inhouden
- Reageer schriftelijk als je het niet eens bent met ingehouden bedragen — bewaar alle communicatie
- Ken de termijn — blijft de borg uit na 30 dagen zonder gegronde reden, dan kun je de verhuurder formeel aanschrijven en zo nodig juridische stappen zetten
Wat als de verhuurder de borg niet terugbetaalt?
Helaas komt het voor dat verhuurders de borg te lang vasthouden of onterecht inhouden. In dat geval heb je als huurder duidelijke opties.
Stappen die je zet bij een geschil over de borg:
- Stuur een schriftelijke aanmaning met een redelijke betalingstermijn van 14 dagen
- Schakel de Huurcommissie in als het gaat om een gereguleerde huurwoning
- Dien een vordering in bij de kantonrechter — voor bedragen tot € 5.000 gaat dit via de kleine kantonrechter, zonder dat je een advocaat nodig hebt
- Meld de situatie bij de gemeente Amsterdam — de gemeente kan optreden op basis van de Wet goed verhuurderschap en een boete opleggen aan de verhuurder
Veelgestelde vragen over borg bij huren in Amsterdam
Moet ik borg betalen als ik een appartement huur?
In de vrije sector is een borgsom gebruikelijk maar niet verplicht. De verhuurder bepaalt of hij een borg vraagt. In de sociale huursector wordt doorgaans geen borg gevraagd.
Mag de verhuurder de borg gebruiken tijdens de huurperiode?
Nee. De borg is een zekerheidsdeposito dat pas bij het einde van de huurovereenkomst verrekend mag worden. De verhuurder mag het bedrag niet tussentijds aanspreken.
Krijg ik rente over mijn borgsom?
In Nederland is de verhuurder niet wettelijk verplicht rente te vergoeden over de borgsom. Sommige verhuurders doen dit wel op basis van afspraken in het huurcontract. Controleer dit bij het tekenen.
Hoe bescherm ik mezelf tegen discussies over schade?
Maak uitgebreid foto- en videomateriaal bij de intrek én bij de oplevering. Leg gebreken die al aanwezig waren bij intrek schriftelijk vast en bevestig dit per mail aan de verhuurder direct na het betrekken van de woning.
Wat is het verschil tussen borg en eerste maand huur?
De borg is een terugvorderbaar bedrag dat als zekerheid dient. De eerste maand huur is een reguliere huurbetaling voor het woongenot in die maand. Beide worden vaak tegelijk betaald bij het tekenen van het contract, maar het zijn twee afzonderlijke betalingen.
Alle veelgestelde vragen