Wat zijn de verplichtingen van een verhuurder van een huur appartement?

Verplichtingen van een verhuurder in Amsterdam: jouw rechten als huurder in 2026

Als je een appartement huurt in Amsterdam, heb je wettelijke rechten — en je verhuurder heeft wettelijke verplichtingen. Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap in 2023 en de Wet betaalbare huur in 2024 is de bescherming van huurders in Nederland aanzienlijk versterkt. Dit is wat elke huurder in Amsterdam moet weten.

---

Wat is de Wet goed verhuurderschap?

De Wet goed verhuurderschap bevat landelijke regels over financiële zaken, het schriftelijk vastleggen en verstrekken van informatie en hoe een verhuurder en verhuurbemiddelaar zich moeten gedragen. Verhuurders die zich niet aan deze regels houden, kunnen worden gemeld bij het gemeentelijk meldpunt — en de gemeente kan optreden met boetes. 

---

1. Onderhoud en bewoonbaarheid: de basisverplichting

De verhuurder is wettelijk verplicht het appartement in goede, bewoonbare staat te houden — zowel bij aanvang van de huur als gedurende de hele huurperiode.

De verhuurder is verantwoordelijk voor:

• Groot onderhoud aan het gebouw: dak, gevel, fundering en dragende muren
• Reparatie van lekkages, vochtproblemen en ernstige gebreken
• Veilige en goed werkende installaties: cv-ketel, boiler, elektra en riolering
• Onderhoud aan gemeenschappelijke ruimtes bij een VvE-gebouw
• Naleving van de bouw- en veiligheidsnormen uit het Bouwbesluit

De huurder is verantwoordelijk voor:

• Kleine dagelijkse reparaties zoals een kraanleertje, stopcontact of deurklink
• Schoonhouden van de woning en eigen onderhoud van de tuin indien van toepassing
• Schade die door eigen toedoen is ontstaan

💡 Tip: Meld gebreken altijd schriftelijk aan je verhuurder — per e-mail of aangetekende brief — en bewaar een kopie. Reageert de verhuurder niet binnen een redelijke termijn? Dan kun je de Huurcommissie of het Juridisch Loket inschakelen.

---

2. Eerlijke en wettelijk toegestane huurprijs

Een verhuurder mag niet zomaar een willekeurige huurprijs vragen. De maximale huurprijs is wettelijk bepaald via het Woningwaarderingsstelsel (WWS).

Hoe werkt het puntensysteem in 2026:

• Woningen tot 143 WWS-punten vallen in de sociale sector — maximale huur € 932,93 per maand
• Woningen tussen 144 en 186 punten vallen in de middensector — maximale huur € 1.228,07 per maand
• Woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector — geen maximale huurprijs, wel een maximale huurstijging

Verhuurders zijn verplicht bij elk nieuw huurcontract een WWS-puntentelling te overleggen én te vermelden dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de Huurcommissie. 

💡 Tip: Vraagt jouw verhuurder meer dan het puntenaantal toestaat? Dan heb je het recht om de huurprijs te laten verlagen via de Huurcommissie — ook met terugwerkende kracht tot het begin van het huurcontract.

---

3. Borg: maximumbedrag en terugbetalingstermijn

De regels rondom de waarborgsom zijn in Amsterdam strikt geregeld.

De borgsom mag maximaal twee maanden kale huur bedragen voor contracten afgesloten vanaf 1 juli 2023. De borgsom moet binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst worden terugbetaald. 

Wat een verhuurder mag verrekenen met de borg:

• Aantoonbare schade aan de woning door de huurder
• Achterstallige huurbetalingen
• Onbetaalde servicekosten
• Kosten voor het verwijderen van achtergelaten spullen

Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet worden verrekend met de borgsom. De verhuurder is verplicht de huurder schriftelijk te informeren over elke verrekening. 

💡 Tip: Maak bij incheck én uitcheck uitgebreid foto's en video's van de staat van de woning. Dit voorkomt discussies over schade en beschermt je recht op volledige teruggave van de borg.

---

4. Schriftelijk huurcontract en informatieplicht

De Wet goed verhuurderschap verplicht verhuurders om een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen voor alle contracten gesloten na 1 juli 2023. Een mondelinge afspraak biedt als huurder veel minder bescherming. 

Wat de verhuurder verplicht schriftelijk moet verstrekken:

• Een volledig huurcontract met alle afspraken
• Een gespecificeerd overzicht van servicekosten
• Een informatieblad met jouw rechten en plichten als huurder
• De WWS-puntentelling van de woning
• Contactgegevens van het gemeentelijke huurprijsmeldpunt

💡 Tip: Ontbreekt het informatieblad met huurrechten bij je contract? Dan schendt de verhuurder de Wet goed verhuurderschap. Je kunt dit melden bij het gemeentelijk meldpunt ongewenst verhuurgedrag.

---

5. Privacy en toegang tot de woning

Een verhuurder mag een huurwoning niet zomaar binnengaan — ook niet voor inspectie of reparaties. De huurder heeft recht op ongestoord woongenot.

De regels zijn helder:

• De verhuurder moet altijd vooraf toestemming vragen voor bezoek aan de woning
• Bij dringende reparaties geldt een redelijke aankondigingstermijn
• Intimidatie, ongewenste bezoeken of druk bij huuropzegging zijn wettelijk verboden
• De verhuurder mag de sleutel niet zomaar gebruiken zonder toestemming van de huurder

💡 Tip: Ervaar je intimidatie of ongewenst gedrag van je verhuurder? Meld dit bij het gemeentelijk meldpunt ongewenst verhuurgedrag — elke gemeente in Nederland is sinds 2024 verplicht dit meldpunt te hebben.

---

6. Verbod op discriminatie bij selectie

De Wet goed verhuurderschap en de Algemene Wet Gelijke Behandeling verbieden discriminatie op basis van afkomst, religie, seksuele gerichtheid, gezinssituatie of andere niet-relevante kenmerken. 

Een verhuurder mag wel selecteren op objectieve financiële criteria zoals:

• Een bruto maandinkomen van minimaal 3 tot 4 keer de maandhuur
• Betaalgeschiedenis bij vorige verhuurders
• Een arbeidscontract voor onbepaalde tijd of bewijs van inkomen

💡 Tip: Word je afgewezen op gronden die niet financieel of objectief zijn? Dan kun je discriminatie melden bij het gemeentelijk meldpunt of bij de Huurcommissie.

---

7. Maximale huurverhoging — wettelijk begrensd

Een verhuurder mag de huur maximaal één keer per jaar verhogen en is gebonden aan wettelijke maximumpercentages.

Verhuur boven het wettelijke maximum kan door de gemeente worden gehandhaafd met een boete. Als huurder hoef je een hogere verhoging dan het wettelijke maximum nooit te accepteren. 

---

Wat doe je als een verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt?

Gemeenten zijn verplicht een meldpunt te hebben waar huurders terechtkunnen. Je kunt hier anoniem klachten indienen over achterstallig onderhoud, onredelijke servicekosten, discriminatie of intimiderend gedrag. Gemeenten kunnen fikse boetes uitdelen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden. 

Je opties als huurder in Amsterdam:

• Huurcommissie — voor geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoud
• Gemeentelijk meldpunt ongewenst verhuurgedrag — voor intimidatie, discriminatie en wetsschendingen
• Juridisch Loket — gratis juridisch advies voor huurders
• Kantonrechter — voor geschillen die niet via bovenstaande wegen opgelost worden

---

Samenvatting: verplichtingen verhuurder in Amsterdam 2026

 

Alle veelgestelde vragen