Wat is het verschil tussen kale huur en all-in huur?

Kale huur of all-in huur in Amsterdam: wat is het verschil?

Bij het huren van een appartement in Amsterdam kom je al snel twee begrippen tegen: kale huur en all-in huur. Het verschil lijkt klein, maar heeft grote gevolgen voor wat je betaalt, wat je rechten zijn en of je huurprijs getoetst kan worden. Dit is wat elke huurder in Amsterdam moet weten.

---

Wat is kale huur?

Kale huur is de basisprijs voor het gebruik van de woning zelf — exclusief alle bijkomende kosten. Je betaalt dus alleen voor het appartement, niet voor energie, water, internet of servicekosten.

Kosten die niet bij kale huur zijn inbegrepen:

• Gas, water en elektriciteit
• Internet en televisie
• Servicekosten (schoonmaak trappenhuis, lift, etc.)
• Gemeentelijke belastingen

💡 Voorbeeld: Een kale huur van € 1.200 per maand betekent dat je daarbovenop nog energiekosten en eventuele servicekosten betaalt. Je totale woonlasten liggen daarmee hoger dan het genoemde bedrag.

---

Wat is all-in huur?

Bij all-in huur zijn alle kosten samengevoegd in één maandelijks bedrag. Afhankelijk van de afspraken kunnen daarin zijn inbegrepen:

• Gas, water en elektriciteit
• Internet en televisie
• Servicekosten en gemeentelijke belastingen
• Soms ook meubilering of stoffering

💡 Voorbeeld: Een all-in huur van € 1.400 per maand kan bestaan uit € 1.200 kale huur plus € 200 aan bijkomende kosten — maar dat is pas duidelijk als de verhuurder de kosten uitgesplitst heeft.

---

Wat zegt de wet over all-in huur in 2026?

Bij een all-in huur — waarbij de huur niet gesplitst is in kale huur, servicekosten en kosten voor gas en licht — is er geen huurverhoging toegestaan. Dit is een belangrijk recht dat veel huurders niet kennen. Woonbond

Belangrijke wettelijke regels voor all-in huur:

• Een verhuurder mag de huur niet zomaar all-in vermelden zonder specificatie
• Als huurder heb je het recht om splitsing van de kosten te vragen
• De Huurcommissie kan de kale huur vaststellen als de verhuurder weigert te splitsen
• Bij een all-in huur onder de sociale huurgrens van € 932,93 kun je de Huurcommissie inschakelen

---

Waarom is het onderscheid zo belangrijk in Amsterdam?

De Amsterdamse huurmarkt is een van de krapste van Nederland. Verhuurders presenteren soms bewust een all-in prijs om de werkelijke kale huur te verhullen. Dat kan nadelig zijn omdat:

• Je niet kunt controleren of de kale huur binnen de wettelijke grenzen valt
• Je geen huurverhoging kunt aanvechten zolang de huur all-in is
• Je mogelijk te veel betaalt voor servicekosten zonder het te weten

---

Praktische tips voor huurders in Amsterdam

• Vraag altijd een huurspecificatie op — kale huur, servicekosten en energiekosten apart vermeld
• Controleer de kale huur via het WWS-puntensysteem als je in de sociale of middensector huurt
• Twijfel je of je huur klopt? Laat het toetsen via de officiële Huurcommissie-website
• Zit je in de vrije sector? Dan mag de huur in 2026 met maximaal 4,4% stijgen
• Zit je in de middensector? Dan geldt een maximum huurstijging van 6,1% per 2026

---

Huurprijsgrenzen 2026 op een rij

---

Twijfel je of jouw huurprijs klopt?

Betaal je mogelijk te veel voor jouw appartement in Amsterdam? De Huurcommissie biedt een officiële en gratis toets. Via hun website controleer je of jouw kale huur in verhouding staat tot het aantal woningpunten — zowel voor sociale huur als voor het gereguleerde middensegment.

Alle veelgestelde vragen