Wat is de maximale huurverhoging in Amsterdam in 2026?
Het directe antwoord: de maximale huurverhoging in 2026 bedraagt 4,1% voor sociale huur, 6,1% voor middenhuur en 4,4% voor vrije sector appartementen. De ingangsdatum verschilt per segment: voor sociale huur geldt het nieuwe maximum pas vanaf 1 juli 2026, voor middenhuur en vrije sector al vanaf 1 januari 2026.
Deze percentages zijn officieel vastgesteld door het ministerie van Volkshuisvesting en gepubliceerd in de Staatscourant. Ze zijn maxima — een verhuurder mag altijd minder verhogen of helemaal geen verhoging doorvoeren.
Maximale huurverhoging 2026 per segment — overzicht
| Segment | Huurprijs | Max. verhoging 2026 | Ingangsdatum |
|---|---|---|---|
| Sociale huur | Tot € 932,93/maand | 4,1% | 1 juli 2026 |
| Middenhuur | € 932,93 – € 1.228,07/maand | 6,1% | 1 januari 2026 |
| Vrije sector | Boven € 1.228,07/maand | 4,4% | 1 januari 2026 |
Bron: Rijksoverheid en Volkshuisvesting Nederland, prijspeil 2026.
Weet je niet zeker in welk segment jouw appartement valt? Bekijk het actuele aanbod met segmentindicatie op appartementamsterdam.nl/aanbod.
Hoe is de maximale huurverhoging 2026 berekend?
De percentages zijn niet willekeurig — elk segment heeft een eigen wettelijke berekeningsmethode. Die methode is vastgelegd in de Wet Betaalbare Huur en wordt jaarlijks opnieuw toegepast.
Sociale huur: gebaseerd op 3-jaarsgemiddelde inflatie + 0,5%
Voor sociale huurwoningen berekent de overheid de maximale verhoging op basis van de gemiddelde inflatie over de afgelopen drie jaar, met een opslag van 0,5 procentpunt.
- Gemiddelde inflatie december 2022 – december 2025: 3,6%
- Opslag: + 0,5%
- Maximale huurverhoging sociale huur 2026: 4,1%
- Geldig van: 1 juli 2026 tot 1 juli 2027
Tot 1 juli 2026 geldt nog het maximum van 5% dat voor 2025 was vastgesteld.
Middenhuur: gebaseerd op CAO-loonontwikkeling + 1%
Voor middenhuurwoningen (huur tussen €932,93 en €1.228,07 per maand) is de maximale verhoging gekoppeld aan de CAO-loonontwikkeling van het afgelopen jaar, met een vaste opslag van 1 procentpunt.
- CAO-loonontwikkeling december 2024 – december 2025: 5,1%
- Opslag: + 1%
- Maximale huurverhoging middenhuur 2026: 6,1%
- Geldig vanaf: 1 januari 2026
Omdat lonen harder stegen dan inflatie, mag de huur in de middensector meer omhoog dan in de vrije sector.
Vrije sector: gebaseerd op het laagste van inflatie of loonontwikkeling + 1%
Voor vrije sector appartementen (huur boven €1.228,07 per maand) geldt de laagste van inflatie en loonontwikkeling als basis, plus 1 procentpunt opslag.
- Inflatie december 2024 – december 2025: 3,4%
- CAO-loonontwikkeling: 5,1%
- Laagste: inflatie van 3,4%
- Opslag: + 1%
- Maximale huurverhoging vrije sector 2026: 4,4%
- Geldig vanaf: 1 januari 2026
Wanneer mag de verhuurder de huur verhogen?
De maximale huurverhoging is een jaarlijks recht — geen verplichting. Een verhuurder mag maximaal één keer per jaar de huur verhogen. Er gelden strikte procedureregels:
Sociale huur
De verhuurder moet het voorstel tot huurverhoging minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk meedelen. Ontvang je een brief in april? Dan kan de verhoging pas op 1 juli ingaan.
Middenhuur en vrije sector
De huurverhoging moet als afspraak in het huurcontract zijn opgenomen. Is er geen huurverhogingsclausule in je contract? Dan mag de verhuurder de huur niet verhogen — zelfs niet binnen de maximale percentages.
Staat er wel een clausule in je contract, dan mag de verhuurder de huur eenmaal per jaar verhogen met het in het contract genoemde percentage, tot het wettelijk maximum.
Mag een verhuurder meer verhogen dan het wettelijke maximum?
Nee — het maximum is een harde wettelijke grens. Een verhuurder die meer vraagt dan het toegestane percentage handelt in strijd met de wet.
Eén uitzondering: woningverbetering
Een hogere huurverhoging dan het maximumpercentage is alleen toegestaan als de verhuurder de woning aantoonbaar heeft verbeterd — bijvoorbeeld door isolatie, dubbelglas of een extra sanitaire voorziening. In dat geval mag een aanvullende verhoging bovenop het maximum worden gevraagd, maar alleen als de huurder vooraf toestemming heeft gegeven voor de verbetering.
Wat kun je doen bij een te hoge huurverhoging?
Vraagt je verhuurder meer dan het wettelijke maximum? Dan heb je als huurder het recht om:
- De verhoging schriftelijk te weigeren
- Een uitspraak van de Huurcommissie aan te vragen
- De gemeente Amsterdam in te schakelen voor handhaving
De Huurcommissie toetst of de huurverhoging wettelijk correct is. Bij sociale huur kan zowel huurder als verhuurder een verzoek indienen. Bij middenhuur en vrije sector kan alleen de huurder een verzoek indienen.
Wat betekent de huurverhoging concreet voor jouw portemonnee?
Hieronder een rekentabel met de impact van de maximale verhoging per huursegment:
Vrije sector — maximaal 4,4%
| Huidige huurprijs | Max. verhoging (4,4%) | Nieuwe huurprijs |
|---|---|---|
| € 1.300 / maand | + € 57,20 | € 1.357,20 / maand |
| € 1.500 / maand | + € 66,00 | € 1.566,00 / maand |
| € 1.800 / maand | + € 79,20 | € 1.879,20 / maand |
| € 2.000 / maand | + € 88,00 | € 2.088,00 / maand |
| € 2.500 / maand | + € 110,00 | € 2.610,00 / maand |
Middenhuur — maximaal 6,1%
| Huidige huurprijs | Max. verhoging (6,1%) | Nieuwe huurprijs |
|---|---|---|
| € 950 / maand | + € 57,95 | € 1.007,95 / maand |
| € 1.100 / maand | + € 67,10 | € 1.167,10 / maand |
| € 1.228 / maand | + € 74,91 | € 1.302,91 / maand |
Let op: de nieuwe huurprijs mag door de verhoging niet uitkomen boven de maximale huurprijsgrens die hoort bij het puntenaantal van de woning (WWS).
Sociale huur — maximaal 4,1% (vanaf 1 juli 2026)
| Huidige huurprijs | Max. verhoging (4,1%) | Nieuwe huurprijs |
|---|---|---|
| € 600 / maand | + € 24,60 | € 624,60 / maand |
| € 750 / maand | + € 30,75 | € 780,75 / maand |
| € 932 / maand | + € 38,21 | € 970,21 / maand |
Huurverhoging en het Woningwaarderingsstelsel (WWS)
Een verhuurder in Amsterdam mag de huur nooit verhogen tot boven de maximale huurprijsgrens die hoort bij het puntenaantal van de woning, zoals bepaald door het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit geldt voor zowel sociale als middenhuurwoningen.
In de praktijk betekent dit: als de maximale verhoging van 6,1% de huur boven de WWS-grens voor dat puntenaantal zou duwen, dan mag de verhuurder alleen verhogen tot aan die grens — niet daarboven.
Voor huurders in de middensector is dit relevant om te weten: als je vermoedt dat je al te veel betaalt op basis van het puntenaantal van je woning, kun je dit laten toetsen via de Huurcommissie. Meer over inkomen en huurprijzen lees je op appartementamsterdam.nl/faq/inkomensvereisten-appartement-huren-amsterdam.
Huurverhoging voor huurders met een hoger inkomen
Huurders in de sociale sector met een hoger inkomen kunnen te maken krijgen met een inkomensafhankelijke huurverhoging — bovenop het standaard maximum van 4,1%. Dit is een extra instrument waarmee corporaties huurders met een hoog inkomen kunnen stimuleren om door te stromen naar de vrije sector.
| Inkomenscategorie | Extra huurverhoging (bovenop 4,1%) |
|---|---|
| Hoger middeninkomen | € 50 extra per maand |
| Hoog inkomen | € 100 extra per maand |
Dit geldt uitsluitend voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. Voor particuliere verhuurders en vrije sector appartementen is de inkomensafhankelijke verhoging niet van toepassing.
Checklist: wat doe je als je een huurverhogingsbrief ontvangt?
Ontvang je een brief van je verhuurder met een huurverhoging? Doorloop dan deze stappen:
Stap 1 — Controleer het percentage Vergelijk het gevraagde percentage met het wettelijke maximum voor jouw segment (zie tabel bovenaan). Zit je in de vrije sector? Dan is het maximum 4,4%. Middenhuur? Dan is het maximum 6,1%.
Stap 2 — Controleer de ingangsdatum Sociale huur mag pas ingaan op 1 juli 2026. Vrije sector en middenhuur mogen ingaan per 1 januari 2026.
Stap 3 — Controleer je huurcontract Voor middenhuur en vrije sector moet er een huurverhogingsclausule in je contract staan. Is die er niet, dan mag de verhuurder niet verhogen.
Stap 4 — Controleer de aankondigingstermijn Een voorstel tot huurverhoging moet minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd.
Stap 5 — Bezwaar maken indien nodig Ben je het niet eens met de huurverhoging? Maak schriftelijk bezwaar bij je verhuurder. Kom je er samen niet uit, dan kun je een uitspraak vragen van de Huurcommissie. Bekijk het actuele aanbod van appartementen in Amsterdam op appartementamsterdam.nl/aanbod als je overweegt te verhuizen.
Veelgestelde vragen over de huurverhoging in Amsterdam 2026
Wat is de maximale huurverhoging in de vrije sector in Amsterdam in 2026?
De maximale huurverhoging voor vrije sector appartementen in Amsterdam bedraagt in 2026 4,4%. Dit percentage geldt vanaf 1 januari 2026 en is gebaseerd op de inflatie van 3,4% plus een opslag van 1 procentpunt.
Wat is de maximale huurverhoging voor middenhuur in Amsterdam in 2026?
Voor middenhuurwoningen (huur tussen €932,93 en €1.228,07 per maand) bedraagt de maximale huurverhoging in 2026 6,1%, geldig vanaf 1 januari 2026. Dit percentage is gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling van 5,1% plus 1 procentpunt opslag.
Wanneer gaat de huurverhoging in voor sociale huur in Amsterdam?
Voor sociale huurwoningen gaat de maximale verhoging van 4,1% in per 1 juli 2026. Tot die datum geldt nog het maximum van 5% dat voor 2025 was vastgesteld.
Mag mijn verhuurder de huur verhogen als dit niet in mijn contract staat?
Nee. Voor middenhuur en vrije sector appartementen moet een huurverhogingsclausule in het huurcontract zijn opgenomen. Ontbreekt die clausule, dan mag de verhuurder de huur niet eenzijdig verhogen.
Wat kan ik doen als mijn verhuurder te veel huurverhoging vraagt?
Je kunt de verhoging schriftelijk weigeren en een uitspraak van de Huurcommissie aanvragen. De Huurcommissie toetst of de huurverhoging wettelijk correct is en doet een bindende uitspraak.
Geldt de maximale huurverhoging ook voor nieuw afgesloten huurcontracten?
Nee. De maximale huurverhogingspercentages gelden alleen voor lopende huurcontracten. Bij een nieuw huurcontract bepaalt de verhuurder de beginprijs vrij (mits binnen de WWS-grenzen voor sociaal en middenhuur). De maximale verhoging is daarna pas van toepassing op de jaarlijkse indexering.
Tekst opgesteld door appartementamsterdam.nl — FAQ-pagina. Alle percentages zijn officieel vastgesteld door het ministerie van Volkshuisvesting en gepubliceerd door de Rijksoverheid en Huurcommissie. Bijgewerkt: januari 2026.
Alle veelgestelde vragen